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上周地產圈“超級大并購”正在進行...

世茂收購福晟,陽光城收購協信,綠城收購上海新湖,一周之內,房地產市場出現了兩起對“巨頭對巨頭”的并購,一起巨頭對巨頭大區的收購——這似乎昭示著,房地產已經不再限于大魚吃小魚的“小并購”,而是狼群分食巨獸的“大并購”,房地產的大時代,似乎行將落幕,又似乎剛剛開始。

標簽: 房地產 并購 世茂房地產

房地產市場的并購信息,如連珠炮一樣襲向白銀時代的房地產市場。


媒體報道,過去一周,房地產市場相繼曝出三起重大繽購:上海世茂集團正在與福晟進行洽談40%股權并購,綠城集團擬收購上海新湖大區股權,以及陽光城擬對協信集團進行整體收購。


不論是綠城,世貿還是陽光城,不論是協信,福晟還是新湖,這些房地產企業,要不就是老牌房企,要不就是進行大鱷。短短一周之內,房地產市場出現了三起重大的并購,似乎預示著一個時代的落幕,和另一個時代的開始。


據不完全統計,截至11月末,2019年A股房企并購事件已達467宗,涉及買方現金支付總價值4688億元。大房企敢于在行業寒冬并購中小房企資產,是出于行業集中度提升,保證規模發展的訴求,而中小房企,則是猛烈擴張規模下的斷臂求生,完美展現了“大魚吃小魚”的行業現狀。不論如何,并購已經成為了規模房企的新賽道,而資源、資金、政策,都在向“勝者”集中。


“白衣騎士”世茂撿漏


12月17日,媒體報道稱,世茂正在與福晟進行洽談,擬收購福晟集團旗下地產板塊部分股權,以獲得更多的土地儲備。目前談判基本已經確認,相關的細則雙方仍在商榷。該筆交易金額可能高達2000億,可以說是地產界的一場超重量級的并購。不過,這么大一筆買賣,世茂并不是獨自吞下,而是與國內一知名金融資產管理公司共同注資入股成立新公司,再聯合拿下。


按照目前的協議,世茂、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4:3:3,收購完成后,由世茂操盤。


無獨有偶,在同一天另一家房企巨頭綠城中國與新湖地產簽訂協議將以36億元收購上海新湖35%股份。也就是說,一天之內,房地產行業就發生了兩起大并購,而被并購的企業皆是此前瘋狂加杠桿拿地導致傳出資金鏈問題的房企。


今年世茂新增的貨值中,絕大多數都是通過并購獲得,也被業內冠上了“并購王”稱號,而巧合的是,被收購房企福晟出名也是因為收并購。2017年前后福晟曾憑借拿地王牌軍“飛虎隊”聲名鵲起,發展勢頭頗為迅猛,2018年春節后,其創始人還在公司的周年慶典上喊出了“2020年過千億”豪言壯語,然而如今已是“塞上長城空自許,鏡中衰鬢已先斑”。而新湖中寶在將上海新湖部分股權轉給綠城之前,就已經向融創轉讓甌瓴實業90.1%的股權權及其對應的平陽隆恒、南通啟仁的100%權益,交易價款為67.04億元。


對于世茂來說,充當“白衣騎士”的同時,抄底與撿漏動機顯露無遺。事實上,在傳出收購福晟地產部分股權之前,世茂就已經收購了多家地產公司的項目,世茂對規模的渴求非常強烈。在年初的香港業績發布會現場,世茂房地產副主席兼總裁許世壇表示,2019年會加大并購,且70%以上的土儲都會來自并購,將拿回款的50%買地。


而在此后的80天時間內,世茂房地產攻城略地,從泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團、開誠實業等房企手中收購的項目超過20個,總收購金額近200億元。


通過并購以及快周轉銷售,今年世茂重回前十似乎沒懸念了,根據克而瑞數據,截至11月底,世茂在操盤、全口徑和權益金額三項榜單中全部重返十強。而“地產黑馬”福晟地產被收購,并不令人驚訝,此前福晟曾被傳出公司破產、裁員、以及多起訴訟。


而2019年中報顯示,其凈利潤率已經由2016年的7.17%下降到3.22%,甚至無法覆蓋公司的發債成本,而短期債務已經達到443.47億元,非受限現金僅約57億元,負債高企,現金流緊張。 縱觀世茂房地產的一系列收購對象中,規模最大的堪數泰禾集團和粵泰股份,而這兩個公司都遭遇流動性風險。比如粵泰股份表示,傳讓安徽淮南兩項目的股權主要是為了緩解公司流動性緊張,化解公司的逾期借款風險。而泰禾集團,因擴張速度較快,這家房企過去一年中身陷輿論風暴中,資金和負債更成為外界言必提及的問題。 


有意思的是,在2017年8-9月,泰禾一個月7次收并購。當年前三季度,56個收并購金額大于10億的案例中,泰禾和陽光城占了20個,而粵泰,廣州老牌房企,2017年更是沒少搶地。


實際上,世茂通過并購拿地撿了不少便宜,就拿這次收購福晟來說,其項目主要有兩種,一是舊改項目,這類項目普遍存在周期相長的問題;第二類是二級開發的項目,2018年3月的數據顯示,其土地儲備總建筑面積約5500萬平方米,新增總貨值高達8100億元。其中僅深圳的土地儲備貨值就超過了3000億元,在鄭州則擁有高達2萬畝的土地儲備。


陽光城或拿下協信


無獨有偶,另一家總部位于上海的企業,也開啟了對另一家千億級房企的并購


12月20日,據多家媒體報道稱,協信被陽光城整體收購,目前雙方已進入人事洽談階段。


陽光城與協信,兩家主要房地產企業均以千億為目標,緣何會產生并購?協信的資金鏈無疑是關鍵問題,根據重慶協信遠創實業有限公司(下稱“協信遠創”)的財務數據顯示,截止2018年末,協信遠創資產負債率為79.34%,較2017年上升1.73%;現金及等價物余額較2017年縮水超過50%至24.64億元,貨幣資金為30.29億元,同比減少49.42%。但是,其短期借款為38.53億元,一年內到期的非流動負債91.05億元,償債壓力大 。


而作為對比,陽光城近兩年銷售增長迅速,今年前11個月銷售金額1819.17億元,同比增長36.69%,已完成全年目標,此外后者由于多年根植上海,融資渠道豐富,多元化融資渠道暢達,陽光城的現金等價物于三季度末達到385.5億,現金流在國內上市房企中名列前茅。


2014年,協信的簽約銷售金額首次突破百億,維持在重慶的銷售第一梯隊水準,協信更是與龍湖、金科、東原、華宇并稱為渝派房企的“五朵金花”。然而在這一年中,2014年年中,協信創始人吳旭曾被卷入宋林案協助調查。當年年底他重新回歸,開始將協信進行整合重組。彼時吳旭在2015年時喊出了“雙千億”目標,那一年,以商業地產起家的協信正式轉型產業地產,宣布與清華啟迪成立啟迪協信科技城投資集團(啟迪協信)。“雙千億”指的是輕資產和重資產都達到千億規模。


在2011年-2014年期間,協信的銷售額均在全國百強房企之列。但在受到輿論影響之后開始掉隊,2015年,協信銷售排名徑直降落到第77位,2016年直接跌出百強榜單之外。協信于2018年銷售排名第88位,隨后便落榜房地產銷售。


據相關媒體報道,今年11月,新加坡城市發展集團以股權和貸款方式投資55億元人民幣(約合11億新元),收購重慶協信遠創實業有限公司(以下簡稱“協信遠創”)約24%股權,成為其第二大股東。然而公司并未借助收購緩過氣來。如今委身于陽光城,不知是迫于無奈,還是相中了對方獨特的多元化融資渠道。


佛系綠城加入”搶蛋糕“隊伍


無論是恒大總裁夏海鈞所說的“15萬億大餅”,還是融創中國董事會主席孫宏斌估算的“16萬億存量”,都表明開發商的銷售蛋糕基本固定,所有的份額都在這中間產生,個體公司要有增量,就只能去搶別人的。


而當初那個佛系的綠城也加入了搶蛋糕的隊伍,在傳出世茂要收購福晟地產部分股權的當天,綠城也公告稱,將以36億元收購上海新湖35%股份(新湖中寶旗下公司)。目標項目位于上海市普陀區,是明珠城項目的一部分,當中涉及住宅、商業大樓以及地下室的開發。


在新一輪的去杠桿中,資本大鱷、曾經風光無限的溫州首富黃偉也未能獨善其身,百億債券壓頂之下面臨資金鏈緊繃風險。迫于債務壓力,在此之前,新湖中寶甚至通過處置地塊實現資金融通。例如,在今年7月打包20宗地塊賣給融創中國,交易總額為67.05億元,產生收益約5億元,斷臂求生解燃眉之急。


如果不是遇到問題,誰會將囤積多年的土地且馬上可以開工建設的時候轉手他人呢?而且這樣的土地還是上海城中區剛剛完成拆遷征收的舊改項目。


而綠城參與搶蛋糕或也是大勢所逼, 2016年曾擠進中國房企銷售榜前十,之后卻被新城控股、陽光城等企業超越,2018年已經掉至第17位。克而瑞數據顯示,2018年綠城中國實現合同銷售1564億元,而今年前11個月綠城全口徑銷售額僅為1125.8億元,排位25名,業績表現或不及去年。盡管2018年銷售增速較低,但綠城中國還是制定了未來三年高速增長的目標。其中,2019年銷售額要達到2000億元,如今來看,幾乎不可能實現。


綠城的拿地成本一直較高,也吞噬了企業利潤。2018年綠城新增土地項目37個,主要分布于京津冀、長三角、珠三角區域內的城市,平均樓面地價更是達到了約11398元/平方米。由于公開市場競爭過于激烈,很多成交地塊的利潤空間壓縮到3%-4%,甚至是不賺錢的,而收并購市場中,一些項目還能達到8%-10%凈利率,還是一個比較合理的利潤空間,有收并購需求的房企可以淘到不錯的地塊。


2019年—并購大年,房企還債高峰期


事實上,今年是房企還債的高峰期,而現金流緊張是加速房企并購重組的一個重要因素。


前三年,房企在公開市場拍地付出了極大代價,不少地塊的溢價率超過40%,房企為了搶地不惜血本,導致各地誕生的”地王“層出不窮,尤其是上市房企,在資本市場獲得的大規模融資為之提供了豪賭的資本。另外,通過發債、明股實債、信托等融資手段層出不窮。彼時地產公司發行的公司債以3+2結構為主,因此這部分規模巨大的債務將在2018年至2019年集中到期。


數據顯示,2019年至2021年是房地產債券的集中到期高峰,規模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元,如今去杠桿政策依舊,預計房企尤其是中小房企的融資難現象依舊會持續。與并購同時發生的是房企的密集融資。由于房地產企業債券集中到期,償還壓力大,據機構統計,2019年1月份以來,中國房企密集發起融資潮,涉及資金超過1200億元。


而在融資政策收緊的大背景下,部分小房企生存困境進一步凸顯,今年已近百家小房企破產,甚至一些中大型房企也在”斷臂求生“,比如泛海、泰禾、新城、鄧鴻。按照目前的節奏,未來2年,割肉求生的中部房企,甚至頭部房企,只會更多不會更少,這也意味著”大魚吃小魚“的戲碼還將繼續。


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